COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - NOÇÕES GERAIS

O contrato é padrão, deve ser o mesmo para cada lote nos casos de loteamento.

Acompanha o projeto.

Antes da lei federal o contrato de compra e venda era realizado por contrato preliminar. Essa espécie de contrato não trazia nenhuma segurança jurídica ao comprador.

O contrato é irretratável, art. 25 da lei 6766/79.

HISTÓRICO

Nasce com o decreto-lei 58/1937. Ele estabelece: seriedade na oferta (evitar loteamento clandestino ou regular); cria o compromisso de compra e venda, sendo a escritura pública um ato de execução do contrato; cria a ação de adjudicação compulsória; criou direito real (hoje direitos do promitente comprador) com registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel; interpelação de constituição em mora, o promitente vendedor deve comunicar o comprador da mora e solicitar o pagamento, estabelecendo prazo. Passado o prazo sem o adimplemento está resolvido o contrato.

Há época foi considerado que os direitos estabelecidos no decreto-lei só eram cabíveis aos contratos registrados e pagos a prazo.

NOÇÃO GERAL

Existem quatro espécies: loteados, não loteados, contrato prelimintar e promessa de venda.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA: LOTEADOS E NÃO LOTEADOS

Súmulas:

STJ, 76: A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.

STJ, 84: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

STJ, 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

STJ, 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Após realizado o loteamento o vendedor não pode hipotecar o imóvel.

INADIMPLEMENTO:

Contrato Compra e Venda de Loteados: tenho que dar prazo de 30 dias para pagamento. Após o prazo, entra com ação, deve juntar comprovantes de pagamento.

Contrato Compra e Venda de Não Loteados: prazo de 15 dias.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA:

Interpela por escrito. Não sendo atendido entra com ação de adjudicação compulsória. Existe, praticamente, somente para os loteados.

ARREPENDIMENTO:

ñ  Loteados: Admite arrependimento. Lei. 6766/79, Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

ñ  Não loteados: imóveis pagos até a metade não permitem arrependimento. Arrependimento é permitido desde que o contrato não esteja quitado até a metade ou que haja cláusula permitindo arrependimento, desde que as parcelas já quitadas não atinjam a metade do valor.

CLÁUSULA PENAL:

A cláusula penal é de 2% aos loteados. Os não loteados a cláusula penal pode ser até o valor do contrato (se o imóvel era 10 mil a cláusula será de 10 mil; se pagou uma parcela de mil, a cláusula será de 9 mil).

A lei 6766/79 estipulava cláusula de 10%, que foi revogada pelo CDC.

OUTROS ASPECTOS:

-Imissão de posse:

-Vendedor falecido ou em coma: representante pode assinar.           

-Transforma contrato preliminar em registro de compra e venda:

Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro de pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.

§ 1º Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer, outro instrumento, do qual conste a manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar.

§ 2º O registro de que trata este artigo não será procedido se a parte que o requereu não comprovar haver cumprido a sua prestação, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda não exigível.

§ 3º Havendo impugnação daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observar-se-á o disposto nos arts. 639 e 640 do Código de Processo Civil.